Antecontractul de vânzare-cumpărare (promisiunea bilaterală) fixează prețul, termenele și condițiile viitoarei vânzări, având rolul de a asigura ambele părți – vânzătorul și cumpărătorul – că intențiile lor de a încheia contractul final sunt ferme și respectate, Deși nu transferă dreptul de proprietate, acesta generează obligații ferme între părți și, atunci când este autentificat notarial, poate constitui titlu executoriu. Opțional, antecontractul poate fi notat în cartea funciară, ceea ce adaugă o garanție suplimentară pentru părți. Află în continuare explicații clare și un checklist practic pentru a vinde sau cumpăra fără riscuri o locuință.
Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare
Antecontractul de vânzare-cumpărare (numit și promisiune bilaterală de vânzare sau promisiune de vânzare-cumpărare) este un acord preliminar scris între două părți prin care acestea se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, cu respectarea elementelor esențiale deja convenite (obiectul, prețul, părțile). În esență, deci, prin încheierea antecontractului vânzătorul promite să vândă, iar cumpărătorul promite să cumpere, un anumit imobil, în condițiile stabilite. Scopul său este de a consolida înțelegerea dintre părți și de a securiza tranzacția până la semnarea contractului final (autentificat la notar)
Ce NU este:
- Nu transferă dreptul de proprietate; proprietatea se dobândește doar prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat notarial și intabulat la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI – autoritatea responsabilă cu evidența cadastrală și de carte funciară a imobilelor).
- Nu echivalează cu un contract de rezervare simplu, folosit uneori de dezvoltatori; antecontractul creează obligații reciproce ferme.
Forme uzuale:
- Sub semnătură privată: părțile redactează și semnează actul între ele, fără intervenția notarului. Este o formă perfect valabilă, ce implică costuri mai mici, dar cu forță probatorie mai redusă; nu permite singur notarea în CF (Cartea Funciară – registrul oficial care conține situația juridică a unui imobil).
- Autentificat la notar: notarul public verifică identitatea și consimțământul părților, dreptul de proprietate și actele ce stau la baza acestuia, precum și legalitatea clauzelor. Implică costuri și formalism mai mari, dar are o forță probantă sporită, poate constitui titlu executoriu, și, opțional, poate fi notat în cartea funciară a imobilului, oferind opozabilitate față de terți.
Tipuri de antecontracte:
- Unilateral: atunci când doar o parte se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, de regulă vânzătorul fiind cel care promite că va vinde un imobil unui anumit cumpărător, într-un termen stabilit, fără ca în acest caz cumpărătorul să fie încă obligat să cumpere; este mai puțin frecvent, pentru că oferă protecție doar părții care primește promisiunea.
- Bilateral (cel mai frecvent întâlnit): ambele părți își asumă obligații – vânzătorul promite să vândă, iar cumpărătorul promite să cumpere bunul în condițiile agreate; este forma preferată în tranzacțiile imobiliare.
Când se încheie un antecontract?
Antecontractul reprezintă etapa preliminară înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, fiind încheiat atunci când părțile doresc să își asigure drepturile și obligațiile reciproce legate de tranzacție. Momentul concret depinde de tipul tranzacției:
- În cazul tranzacțiilor între persoane fizice sau juridice pentru imobile existente: antecontractul se încheie de obicei după ce părțile au convenit asupra prețului și condițiilor principale, dar înainte de semnarea contractului final la notar; momentul efectiv poate fi stabilit astfel încât să permită efectuarea de due-diligence juridic și tehnic (verificarea cărții funciare, a actelor de proprietate, a stării tehnice și fizice, a situației fiscale), obținerea unui credit ipotecar sau îndeplinirea altor condiții suspensive (ex: obținerea unor avize, finalizarea unor lucrări, etc.)
- În cazul achizițiilor de la dezvoltatori imobiliari: de regulă, antecontractul se încheie în stadiu de proiect sau în faza de construcție, înainte ca imobilul să fie finalizat și cadastral definit (nu are carte funciară proprie). Acesta le permite părților să stabilească în mod ferm condițiile tranzacției, iar cumpărătorului să blocheze unitatea dorită și prețul (evitând variațiile în piață), chiar dacă proprietatea nu este încă construită.
De ce ai nevoie de un antecontract?
Încheierea unui antecontract nu este obligatorie, dar oferă multiple avantaje:
- Garanție reciprocă pentru părți: fiecare dintre părți este obligată să își respecte obligațiile asumate și să finalizeze tranzacția conform clauzelor stabilite.
- Stabilirea fermă a condițiilor pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare: prețul, termenele, modalitățile de plată, condițiile speciale și eventualele penalități sunt clar definite, evitând discuțiile sau neînțelegerile ulterioare.
- Asigură transparență și siguranță juridică: reduce riscul unor dispute ulterioare și oferă dovadă scrisă a acordului părților.
- Dacă este încheiat în formă autentică, este titlu executoriu: permite executarea silită în cazul neîndeplinirii obligațiilor.
- Oferă timp de pregătire pentru îndeplinirea unor formalități suplimentare: permite verificarea documentelor, obținerea unui credit ipotecar sau îndeplinirea altor condiții suspensive.
Vezi și articolele noastre Ghid complet: Acte vânzare-cumpărare apartament precum și Ce trebuie să faci după ce cumperi un apartament.
Elemente esențiale într-un antecontract (checklist practic)
Nu există un model de antecontract de vânzare-cumpărare, părțile fiind libere să decidă dacă încheie sau nu antecontractul în formă autentică (la notar) și ce va conține acesta.
Cu toate acestea, anumite elemente se vor regăsi în conținutul antecontractului:
- Părțile: date de identificare complete (CNP/CUI, domiciliu/sediu, regim matrimonial, împuterniciri).
- Imobilul: adresă, număr cadastral, număr carte funciară, descrierea exactă; anexe (parcare, boxă) identificate distinct.
- Prețul: suma totală, moneda, termenii și modalitățile de plată.
- Obligațiile părților: ce promite fiecare parte (vânzătorul să transfere proprietatea, cumpărătorul să achite prețul, termene de plată, predarea documentelor etc.).
- Termenul până la care se va încheia contractul final: dată fixă sau interval .
- Condiții suspensive/rezolutorii (opțional): acele situații în care antecontractul poate fi amânat sau reziliat dacă nu se îndeplinesc anumite condiții (ex. acordarea creditului până la o dată, radierea sarcinilor, obținerea documentelor).
- Consecințele în caz de nerespectare a obligațiilor de către părți (penalități pentru întârzierea la plată, pentru refuzul de a încheia contractul de vânzare cumpărare, daune interese, etc.).
- Predarea posesiei sau termenul de finalizare a construcției (în funcție de momentul încheierii antecontractului): momentul predării cheilor, proces-verbal de predare-primire cu consemnarea stării imobilului, citirea contoarelor.
- Documente: extras CF la zi, releveu/plan cadastral, documente dovadă a dreptului de proprietate, ș.a.
- Notarea în CF a promisiunii: dacă antecontractul e autentificat la notar.
- Confidențialitate și protecția datelor (GDPR).
Ce se întâmplă în caz de nerespectare a obligațiilor?
Nerespectarea obligațiilor asumate prin antecontract poate apărea atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului, și poate genera consecințe juridice și financiare importante.
Dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile la termenul scadent sau dacă, la termenul stabilit, una dintre părți refuză să încheie contractul final, partea lezată poate apela la următoarele remedii:
- Aplicarea unor penalități de întârziere până la îndeplinirea obligației;
- Rezoluțiunea antecontractului, adică încetarea acestuia, de regulă cu perceperea de daune interese pentru prejudiciul suferit;
- Pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Arvună, avans, penalități – diferențe
De regulă, la încheierea unei tranzacții imobiliare, se plătește un avans, care reprezintă o parte din prețul total al imobilului.
- Avans: parte din preț. Dacă tranzacția nu se mai face fără culpa cumpărătorului, acesta are dreptul la restituirea avansului. Dacă, în schimb, nerespectarea antecontractului se datorează cumpărătorului, acesta va pierde avansul.
- Arvună: Aceasta este mai puțin utilizată în practica imobiliară modernă, apărând mai degrabă în alte tipuri de contracte (ex: vânzări de bunuri mobile sau contracte comerciale cu clauze speciale), și are roluri diferite – confirmatorie sau penitencială (de dezicere).
- Penalități: sunt sume stabilite expres în antecontract pentru nerespectarea obligațiilor asumate. Acestea servesc ca mecanism de protecție a părților și ca despăgubire prestabilită. De exemplu, dacă cumpărătorul întârzie plățile peste termenele scadente, se va aplica o penalitate de întârziere procentuală / zi de întârziere, sau dacă vânzătorul întârzie predarea imobilului sau nu respectă alte obligații convenite, poate fi obligat să plătească cumpărătorului o sumă fixă ca penalitate.
Recomandare: În antecontract trebuie clar menționat că suma plătită este avans, precum și efectele juridice ale neîndeplinirii obligațiilor. Evită ambiguitățile.
Condiții suspensive și rezolutorii frecvente
În practică, multe antecontracte de vânzare-cumpărare conțin condiții care influențează validitatea și efectele tranzacției. Aceste clauze sunt importante pentru că stabilesc situațiile în care contractul final poate sau nu să fie încheiat.
Ce este o condiție suspensivă?
O condiție suspensivă amână efectele antecontractului până la îndeplinirea unui eveniment viitor și incert. Practic, antecontractul este „valabil”, dar nu poate produce efectele finale până când condiția nu este îndeplinită.
Exemple frecvente:
- Obținerea și aprobarea creditului ipotecar de către cumpărător.
- Radierea unor sarcini din CF (ipoteci, interdicții, litigii).
- Regularizări cadastrale/juridice (alipire/dezlipire, corecții suprafețe).
- Actualizarea sau obținerea unor documente fiscale/tehnice privind imobilul.
Ce este o condiție rezolutorie?
O condiție rezolutorie desființează efectele antecontractului în momentul în care se produce un eveniment viitor și incert. Practic, antecontractul este valabil și produce efecte de la început, dar poate fi desființat ulterior.
Exemple practice:
- Nefinalizarea construcției într-un anumit termen de către dezvoltator.
- Neobținerea unei autorizații, documentații sau neîndeplinirea unor formalități cadastrale/juridice.
- Apariția unor interdicții legale asupra imobilului.
Protecția cumpărătorului și a vânzătorului
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu este doar o formalitate, ci un instrument de echilibru între interesele cumpărătorului și cele ale vânzătorului. Cu cât clauzele sunt mai clare, cu atât riscul de litigii scade.
Pentru cumpărător:
- Autentificare + notare CF: dacă antecontractul este autentificat, promisiunea poate fi notată în CF, sporind siguranța față de vânzări către terți.
- Plăți etapizate: eliberare controlată a banilor numai după îndeplinirea condițiilor (ex. intabulare, radierea ipotecilor, finalizarea construcției).
- Verificări minime, în funcție de momentul încheierii antecontractului: extras CF la zi, istoric, sarcini, situație urbanistică, recepție la terminarea lucrărilor (pentru imobile construcții noi), existența utilităților și a contractelor aferente, adeverințe asociație de proprietari (pentru apartamente).
Pentru vânzător:
- Termene clare și penalități pentru întârzieri/neprezentarea la semnarea contractului final. Penalitățile de întârziere descurajează neexecutarea obligațiilor.
- Regim matrimonial/consimțământ coproprietari lămurit din start.
- Condiții rezolutorii: vânzătorul se poate proteja prin clauze care îi permit rezilierea antecontractului dacă, de exemplu, cumpărătorul nu achită sumele convenite conform termenelor stabilite.
Due-diligence minim înainte de semnare
- Juridic:
- Extras CF actualizat (proprietar, sarcini, litigii).
- Concordanța dintre actele de proprietate, CF, cadastru.
- Fiscal:
- Certificat fiscal eliberat de autoritatea locală (fără datorii).
- Situația impozitelor pe proprietate și eventuale datorii la asociația de proprietari.
- Tehnic:
- Plan cadastral/releveu;
- Pentru case/apartamente din blocuri de locuințe noi: autorizație de construire, recepție la terminare, certificat de atestare a edificării sau alte atestări relevante.
- Utilități:
- Contracte pe numele vânzătorului, dovezi de plată, citiri de referință pentru consumuri.
- Situații speciale (dezvoltatori imobiliari):
- Stadiu lucrări, garanții oferite, termene, penalități; descrierea tehnică a imobilului și lista de dotări/finisaje.
Care sunt taxele pentru încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare?
Costul pentru încheierea unui antecontract poate fi 0, în cazul în care nu se încheie la notar. Dacă antecontractul este încheiat la notar, se percepe un onorariu notarial calculat de regulă ca un procent din avansul dat, dar nu mai puțin de un minim stabilit prin lege sau prin grila notarială, plus alte costuri precum cel pentru extrasul de carte funciară sau taxa de înscriere/notare în Cartea funciară.
De regulă, taxele pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare (onorariul notarial, taxa de notare în Cartea Funciară, eventualele costuri auxiliare) sunt suportate de cumpărător.
Pașii de la antecontract la contractul final
- Îndeplinirea condițiilor (de exemplu, cumpărătorul depune dosarul de credit la bancă și obține aprobarea finală a creditului, respectiv achită tranșele convenite, sau vânzătorul clarifică situația juridică și cadastrală a imobilului, de exemplu obține certificatul fiscal, procedează la radierea ipotecilor, finalizează lucrările și intabulează construcția).
- Programarea la notar și transmiterea actelor necesare: notarul redactează actul final pe baza documentelor actualizate; se stabilește data semnării la care trebuie să fie prezente toate părțile.
- Autentificarea contractului final; plata onorariului notarial și taxelor OCPI.
- Predarea-primirea cu proces-verbal, chei, citiri contoare, instrucțiuni pentru contractele de utilități, garanții.
- Intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului și eliberarea extraselor de Carte funciară actualizate pe numele cumpărătorului..
Greșeli frecvente și cum le eviți
Chiar dacă pare un pas „formal”, antecontractul are un rol decisiv în siguranța tranzacției. Iată cele mai frecvente greșeli și cum pot fi prevenite:
- Neclaritatea banilor plătiți: nu amesteca termenii „avans” și „arvună”; În practică, la imobile se folosește mai ales avansul, dar este esențial să definești clar efectele.
- Fără termene ferme: stabilește date limită și consecințe (penalități, rezoluțiune).
- Neautentificat și fără notare CF: Un simplu înscris sub semnătură privată nu protejează suficient. Autentificarea notarială și, opțional, notarea în CF, reduc riscul ca imobilul să fie promis sau vândut altcuiva.
- Descriere incompletă a imobilului: menționează anexele explicit, cu identificatori.
- Inventar lipsă: Dacă imobilul se vinde mobilat sau cu dotări incluse, anexează o listă detaliată, semnată de ambele părți. Evită discuțiile ulterioare despre ce „rămâne” și ce nu.
- Documente expirate/neactualizate: extras CF la zi, certificate valabile.
Citește și articolul nostru despre tipurile de apartamente.
Întrebări frecvente (FAQ)
Este obligatoriu să închei antecontractul la notar?
Nu. Se poate face și sub semnătură privată, dar autentificarea notarială permite notarea în cartea funciară și conferă siguranță sporită.
Pot renunța după semnarea antecontractului?
Depinde de clauze. În practică, dacă renunțarea e din vina cumpărătorului, acesta pierde avansul; dacă e din vina vânzătorului, acesta trebuie să restituie avansul și poate fi obligat la penalități sau chiar la semnarea forțată a contractului.
Ce se întâmplă dacă banca refuză creditul?
Dacă aprobarea creditului este trecută ca și condiție suspensivă, antecontractul încetează fără penalități; sumele se restituie conform clauzelor. Fără această clauză, riști pierderi.
Poate vânzătorul să vândă altcuiva după antecontract?
Notarea promisiunii în CF face antecontractul opozabil; în practică, este o barieră solidă împotriva vânzărilor către terți.
Cine plătește costurile?
De cele mai multe ori, cumpărătorul. El achită onorariul notarial și taxele de notare în Cartea Funciară. Totuși, părțile pot negocia altă împărțire a cheltuielilor.
Care este termenul pentru care se încheie un antecontract?
Părțile stabilesc liber termenul: câteva săptămâni (dacă se așteaptă aprobarea creditului sau obținerea unor acte) sau chiar câteva luni (mai ales la imobile în construcție). Important este ca termenul să fie realist și respectat.
Dacă imobilul are probleme (sarcini, litigii), mai am vreo protecție?
Da, dacă aceste condiții sunt trecute ca suspensive în antecontract. De exemplu, se poate stipula că vânzarea se face doar după radierea ipotecilor sau soluționarea litigiilor, altfel cumpărătorul primește avansul înapoi.
Sfaturi practice pentru cumpărător
- Cere extras CF informativ chiar înainte de semnare (valabilitatea este scurtă).
- Stabilește plăți în tranșe legate de îndeplinirea condițiilor.
- Pentru imobile noi, verifică recepția lucrărilor, branșamentele, garanțiile și defectele rectificabile.
- Confirmă situația urbanistică și conformitatea construcției cu documentația.
- Verifică istoricul imobilului (succesiuni, partaje, donații, ipoteci anterioare).
Sfaturi practice pentru vânzător
- Pregătește din timp certificatul fiscal, certificatul energetic și extrasul CF.
- Clarifică regimul matrimonial și consimțămintele necesare (soț/soție, coproprietari).
- Stabilește penalități echilibrate, dar suficient descurajante pentru întârzieri.
- Menține comunicarea deschisă cu banca (dacă există credit de rambursat) și cu notarul.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este instrumentul prin care fixezi prețul, termenele și condițiile tranzacției, câștigi timp pentru finanțare și verificări și reduci semnificativ riscurile. Pentru protecție sporită, autentifică antecontractul la notar și notează promisiunea în cartea funciară. Definirea clară a avansului, includerea condițiilor suspensive, un checklist de documente și un proces-verbal de predare-primire bine făcut te ajută să ajungi în siguranță la contractul final și la intabulare.
Notă: Informațiile au caracter general, educativ. Fiecare tranzacție are particularități; solicită consultanță notarială/juridică înainte de semnare.
