Actele necesare pentru vânzarea și cumpărarea unui apartament. Ghid util.
Ai găsit apartamentul perfect sau ești gata să-ți vinzi locuința? Ei bine, oricât de entuziasmantă ar fi această etapă, nu trece ușor cu vederea că ai nevoie de acte vânzare-cumpărare apartament puse în ordine. Birocrația îți poate încetini elanul dacă nu ești pregătit. De la actele de proprietate până la certificatul de performanță energetică, fiecare document contează pentru ca tranzacția să decurgă rapid și fără probleme. Asigură-te că totul merge ca pe roate, fără surprize de ultim moment!
Actele necesare pentru vânzarea unui apartament
Dacă ești vânzător, asigură-te că actele de vânzare-cumpărare apartament sunt pregătite.
1. Actul de proprietate
Este documentul care atestă dreptul tău de proprietate asupra apartamentului. Poate fi:
- Contract de vânzare-cumpărare
- Contract de donație
- Act de partaj sau certificat de moștenitor
- Hotărâre judecătorească definitivă
👉 Situații speciale:
- Apartament moștenit – Dacă apartamentul provine dintr-o moștenire, trebuie să existe un certificat de moștenitor. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord cu vânzarea.
- Probleme legale – Dacă asupra apartamentului există litigii sau revendicări, vânzarea poate fi blocată până la soluționarea acestora.
2. Extras de carte funciară
Se obține de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și este valabil 10 zile. Acesta confirmă că apartamentul este liber de sarcini (fără ipoteci sau litigii).
⚠️ Posibile probleme:
- Dacă apartamentul este ipotecat, trebuie obținut acordul băncii pentru vânzare.
- Dacă există greșeli în cartea funciară (suprafață greșită, proprietari eronați), acestea trebuie corectate înainte de tranzacție.
3. Certificatul fiscal
Eliberat de Direcția de Taxe și Impozite Locale, acest document atestă că nu ai datorii la stat pentru imobilul respectiv.
👉 Important: Dacă există restanțe la impozite, acestea trebuie achitate înainte de a obține certificatul.
4. Documentația cadastrală
Documentația cadastrală este esențială pentru orice tranzacție imobiliară și este necesară pentru înscrierea sau actualizarea informațiilor în Cartea Funciară. Documentația cadastrală include:
- Planul de amplasament și delimitare a imobilului.
- Releveul apartamentului.
- Descrierea tehnică a imobilului.
- Fișa imobilului (formular cadastral tipizat).
- Extras de carte funciară pentru informare.
- Dovada achitării taxelor cadastrale.
5. Certificatul de performanță energetică
Certificatul de performanță energetică (CPE) oferă informații despre eficiența energetică a locuinței. Acesta clasifică imobilul în funcție de consumul de energie și impactul asupra mediului, permițând cumpărătorilor să estimeze costurile viitoare pentru încălzire, răcire și iluminat.
Clasa energetică a apartamentului: Apartamentul este încadrat într-o scară de la A la G, unde:
- Clasa A (cea mai eficientă) indică un consum energetic redus.
- Clasa G (cea mai ineficientă) indică un consum foarte mare de energie.
Exemplu: Un apartament nou cu 2 camere modern, cu izolație termică bună și sisteme eficiente de încălzire, va avea clasa A sau B, în timp ce unul vechi, fără izolație și cu pierderi mari de căldură, poate fi clasificat în clasa E, F sau G.
Consumul specific de energie finală (kWh/m²/an): Reprezintă cantitatea de energie consumată efectiv de apartament pentru încălzire, apă caldă, iluminat și alte echipamente.
Indicele de emisii de CO₂ (kg CO₂/m²/an): Măsoară impactul apartamentului asupra mediului, în funcție de consumul de combustibili fosili.
Exemplu: Un apartament nou cu 3 camere care folosește încălzire centralizată sau pompe de căldură are emisii mai mici. Un apartament încălzit cu centrală pe gaz sau sobe pe lemne poate avea un indice ridicat de emisii de CO₂.
Coeficientul de transfer termic global (G): Indică gradul de izolare termică a apartamentului. Cu cât valoarea este mai mică, cu atât locuința pierde mai puțină căldură.
Sursele de energie regenerabilă utilizate: Dacă locuința folosește panouri solare, pompe de căldură, sisteme fotovoltaice, acest aspect va fi menționat în certificat.
6. Actele de identitate ale vânzătorului
Buletinul sau cartea de identitate valabilă, plus certificatul de căsătorie/divorț, dacă este cazul.
7. Acordul asociației de proprietari
Este necesar în unele cazuri, mai ales dacă există datorii la întreținere.
Actele necesare pentru cumpărarea unui apartament
Dacă ești cumpărător, trebuie să ai pregătite următoarele documente pentru a finaliza tranzacția cu toate actele de vânzare-cumpărare apartament la zi:
1. Actele de identitate
Este nevoie de buletin sau carte de identitate și, în cazul unei achiziții comune (de exemplu, între soți), sunt necesare actele ambilor cumpărători.
2. Acordul băncii (dacă se achiziționează prin credit)
Dacă apartamentul se cumpără printr-un credit ipotecar, banca va solicita un raport de evaluare și alte documente înainte de a aproba finanțarea.
3. Contractul de vânzare-cumpărare
Se semnează la notar și este documentul final care consfințește transferul dreptului de proprietate.
4. Dovada plății
În funcție de metoda de plată (transfer bancar sau numerar), este necesară o confirmare oficială a plății.
Situații speciale cu actele de vânzare-cumpărare apartament, care pot întârzia tranzacția
- Apartamentul are mai mulți proprietari – Toți trebuie să fie de acord cu vânzarea și să fie prezenți la notar.
- Vânzătorul este plecat în străinătate – Dacă nu poate fi prezent, trebuie să desemneze un împuternicit prin procură notarială.
- Locuința este închiriată – Dacă există un contract de închiriere activ, noul proprietar trebuie să îl respecte sau să renegocieze cu chiriașul.
- Apartament achiziționat prin programul „Prima Casă” – Dacă imobilul este cumpărat prin acest program, vânzarea poate fi supusă unor restricții timp de 5 ani.
Alte aspecte importante privind actele de vânzare-cumpărare apartament
- Verifică imobilul înainte de achiziție – Asigură-te că apartamentul nu are vicii ascunse și că toate documentele sunt în regulă.
- Consultă un notar – Notarul joacă un rol esențial în procesul de vânzare-cumpărare și te poate ajuta să eviți orice problemă legală.
- Asigură-te că prețul final include toate taxele – Pe lângă prețul apartamentului, există și taxe notariale și impozite.
Pregătirea corectă a actelor pentru vânzarea și cumpărarea unui apartament te ajută să economisești timp și să eviți surprizele neplăcute. Fie că ești vânzător sau cumpărător, organizarea și informarea sunt cheia unei tranzacții reușite!
