Când cumperi o locuință nouă, una dintre cele mai importante componente ale prețului final este TVA-ul. Mulți cumpărători urmăresc suprafața, compartimentarea, zona și avansul, și trec cu vederea o întrebare care poate schimba semnificativ costul total: ce cotă de TVA se va aplica locuinței și în ce condiții?
În România, TVA-ul aplicat locuințelor este reglementat la nivel național, prin Codul fiscal și prin actele normative care îl modifică în timp. Acest ghid îți explică ce este TVA-ul standard și TVA-ul redus la locuințe, de ce influențează costul de achiziție, și ce s-a schimbat concret în ultimii ani, când regimul TVA pentru locuințe a fost modificat prin lege.
Ce este TVA la locuințe și de ce contează
TVA-ul este o taxă de consum aplicată bunurilor și serviciilor, inclusiv imobilelor noi. În România, statul susține accesul cetățenilor la proprietate prin aplicarea unor cote diferențiate. Notă: TVA-ul se aplică doar în cazul în care persoana fizică achiziționează de la o persoana juridică; între persoanele fizice se aplică doar dacă acționează ca persoană impozabilă: vânzări repetate, activitate economică).
Conform Codului Fiscal (Art. 291), există două praguri pentru persoanele fizice:
A. Cota TVA standard
Se aplică locuințelor care nu îndeplinesc condițiile achiziției unei locuințe sociale, sau achizițiilor multiple de locuințe.
| Cota TVA Standard | Perioada de valabilitate | Actul legislativ principal, acte modificatoare |
| 19% | 01.01.2023 – 31.07.2025 | Codul Fiscal (Legea 227/2015) |
| 21% | Începând cu 01.08.2025 | Codul Fiscal (Legea 141/2025) |
B. Cota TVA redusă („locuință socială”)
Cota redusă de TVA pentru achiziția locuințelor noi în România este o facilitate fiscală prin care persoanele fizice plătesc un procent redus de TVA (în loc de cota standard) pentru prima locuință, dacă se respectă simultan condițiile specificate prin lege.
Cota redusă de TVA pentru achiziția locuințelor în România a suferit modificări importante începând cu 1 ianuarie 2024, trecând de la 5% la 9% pentru locuințele noi care îndeplineau condițiile de „locuință socială”. Din august 2025, cota TVA redusă a fost eliminată.
| Cota TVA | Perioada de valabilitate | Actul legislativ principal, acte modificatoare | Condiții esențiale (S ≤ 120mp, Valoare ≤ 600k RON) |
| 5% | 01.01.2023 – 31.12.2023 | Codul Fiscal (Legea 227/2015) | Plafon 600.000 lei (fără TVA) pentru o singură achiziție în mod individual sau în comun cu altă persoană. Au existat măsuri tranzitorii. |
| 9% | 01.01.2024 – 31.07.2025 | Codul Fiscal, Legea 296/2023 | Plafon 600.000 lei. O singură achiziție cu cotă redusă/persoană. |
| 21% (Noua cotă)* | Începând cu 01.08.2025 | Codul Fiscal, Legea 141/2025 | *Facilitatea de 9% se elimină treptat (există excepții de tranziție). |
Iată principalele aspecte despre cota redusă TVA locuințe:
- TVA redus 5%
Dacă ai semnat un antecontract și ai plătit un avans din valoarea locuinței până la 31 decembrie 2023, ai putut beneficia de cota de 5% la livrarea finală în 2024-2025, chiar dacă prețul depășea noile plafoane.
- TVA redus 9%
Cota TVA redusă de 9% pentru locuințe va mai fi valabilă până în august 2026, dar doar pentru apartamentele noi care îndeplinesc simultan următoarele condiții:
- Prețul este sub 600.000 lei (aprox. 120.000 euro).
- Suprafața utilă este de maximum 120 mp.
- Cumpărătorul este persoană fizică.
- Contractul de vânzare-cumpărare se va semna până la 1 august 2026, exclusiv.
- Până la 1 august 2025 s-a semnat un act juridic și s-a plătit un avans de minim 20% din preț.
- Este prima locuință cumpărată cu TVA redus (se verifică în Registrul Notarial).
Dacă lipsește chiar și o singură condiție, se va aplica TVA de 21%.
Notarii publici au avut obligația să verifice în registrul special al achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA condiția referitoare la achiziția unei singure locuințe, și să înscrie în actele juridice cota de TVA aplicată.
- TVA standard 21%
Începând cu 1 august 2025, TVA-ul standard pentru locuințele noi a crescut la 21%.
Notă: pentru cota standard nu există măsuri tranzitorii; la semnarea contractului de vânzare-cumparare după 1 august 2025, se face obligatoriu trecerea (regularizarea) la cota de 21%.
Rolul notarului: de ce verificarea notarială a devenit decisivă
Notarii sunt obligați să verifice și să înscrie fiecare tranzacție cu TVA redus în „Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA”, o bază de date ANAF pentru a preveni aplicarea beneficiului de mai multe ori de către aceeași persoană.
În acest mecanism, notarul nu are un rol pur formal. Legea și procedura ANAF i-au dat o funcție de filtru de legalitate fiscală pentru aplicarea cotei reduse de TVA la locuințe. Registrul special este completat de notarii publici, în format electronic, prin aplicația informatică pusă la dispoziție de Centrul Național pentru Informații Financiare din cadrul Ministerului Finanțelor.
Asta înseamnă că notarul nu doar autentifica actul, ci participa efectiv la:
- verificarea eligibilității;
- înregistrarea tranzacției în registru;
- consemnarea cotei de TVA în act.
Obligația nr. 1: verificarea prealabilă a unicității achiziției
ANAF precizează clar că notarii publici sunt obligați să verifice condiția referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA, prin consultarea registrului, înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect:
- transferul dreptului de proprietate;
- sau plata în avans pentru o astfel de locuință.
Cu alte cuvinte, verificarea se face înainte, nu după. Nu este un pas birocratic ulterior, ci o condiție anterioară autentificării.
Dacă în urma verificării se constată că persoana fizică este deja înscrisă în registru ca dobânditor al unei locuințe cu cotă redusă de TVA, actul juridic se poate autentifica doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA.
Asta este una dintre cele mai importante consecințe practice:
- notarul nu „blochează” neapărat tranzacția;
- însă nu poate valida aplicarea cotei de 9% dacă registrul arată că regula unicității nu mai este respectată;
- tranzacția poate merge înainte numai pe regimul standard de TVA, dacă restul condițiilor civile sunt îndeplinite.
Obligația nr. 2: completarea registrului la data autentificării
ANAF prevede că notarul trebuie să completeze Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele eligibile.
Registrul conține, între altele:
- datele cumpărătorului / cumpărătorilor;
- datele vânzătorului;
- adresa completă a locuinței;
- valoarea fără TVA a operațiunii;
- numărul și data încheierii notariale;
- datele notarului;
- data și numărul de înregistrare generate automat de aplicație;
- și informații istorice preluate din fostul registru al locuințelor cu TVA redus de 5%.
Această structură explică de ce registrul nu este o simplă evidență statistică, ci un instrument de control fiscal și de trasabilitate a facilității.
Obligația nr. 3: mențiuni obligatorii în actul juridic
Notarul are obligația să înscrie în actele juridice între vii privind transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe cu TVA 9% mențiuni privind respectarea obligațiilor de verificare și, după caz, de completare a registrului.
Asta înseamnă că actul nu rămâne neutru din punct de vedere fiscal, ci trebuie să reflecte expres faptul că:
- s-a verificat registrul;
- s-au respectat cerințele prevăzute de lege;
- și, unde era cazul, s-a făcut înscrierea necesară.
Pentru cumpărător, această obligație este importantă pentru că oferă un nivel suplimentar de siguranță juridică și probatorie.
Obligația nr. 4: înscrierea cotei de TVA aplicate în act
Tot notarul trebuie să înscrie în actele juridice cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț.
Acest detaliu este extrem de util în practică, pentru că elimină o mare parte din confuziile frecvente:
- este prețul net sau brut;
- cât anume reprezintă taxa;
- ce regim fiscal a fost folosit la momentul semnării.
Întrebări frecvente
TVA-ul la locuințe este același în toată România?
Da. TVA-ul este reglementat prin legislație fiscală națională, nu prin hotărâri locale.
Cine verifică dacă pot cumpăra o locuință cu cotă redusă de TVA?
Notarul verifică îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege, inclusiv prin consultarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
De unde știu ce TVA se aplică exact în momentul în care cumpăr?
Verifici forma actualizată a Codului fiscal, materialele oficiale ANAF și actele concrete ale tranzacției tale. În materie de TVA la locuințe, anul și data semnării contractului pot schimba costul final.
- Exigibilitatea taxei (momentul în care taxa devine datorată către autoritățile fiscale) se aplică la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Concret, acest lucru înseamnă că toate condițiile relevante pentru stabilirea taxei se verifică înainte de semnarea contractului, iar regimul fiscal aplicabil este cel în vigoare la acel moment. Cu alte cuvinte, obligația de plată și cuantumul taxei se determină pe baza legislației și a situației existente la data încheierii contractului.
- Dacă ai achiziționat cu TVA 5% (ai semnat contractul de vânzare-cumparare în 2023), nu mai poti achiziționa cu 9%; teoretic, ar trebui să apară acest lucru în Registru.
