Certificatul de atestare a edificării construcției și înscriere în cartea funciară este „cheia de boltă” dintre șantier și dreptul de proprietate perfect intabulat, adică momentul în care munca de proiectare, autorizare, construcție și recepție devine, juridic și economic, o investiție cu valoare clară și circulație liberă.
În rândurile de mai jos îți explicăm ce este certificatul de atestare a edificării construcției, ce aspecte tehnice și juridice sunt evaluate și care este procesul de obținere a certificatului.
Ce confirmă certificatul de atestare a edificării construcției
Este documentul administrativ care atestă că pentru construirea clădirii a fost respectată autorizația de construire și documentația aferentă acesteia (arhitectură, rezistență, instalații, rețele utilități, etc.), precum și faptul că recepția construcției a fost efectuată în mod legal.
În baza acestui document, mai departe poate fi efectuată intabularea construcției în registrul de cadastru și publicitate imobiliară.
Dacă o construcție a fost ridicată fără autorizație de construire sau dacă nu au fost respectate condițiile acesteia ori nu a fost semnat procesul verbal de recepție la finalizarea lucrărilor, aceasta va fi considerată nefinalizată și, prin urmare, nu va putea fi obținut certificatul de edificare și nici nu va putea fi intabulată.
De ce este importantă obținerea certificatului de atestare a edificării construcției?
- Intrarea în legalitate a construcției: prin obținerea certificatului se demonstrează că la ridicarea construcției au fost respectate toate prevederile legale în vigoare și autorizația de construire.
- Intabularea clădirii și intrarea în circuitul civil: certificatul este un document esențial pe baza căruia se face intabularea în registrul de cadastru și publicitate imobiliară. Aceasta înseamnă că intră în circuitul civil, fiind mult mai facilă vânzarea sau închirierea ulterioară.
- Siguranță și calitate: având în vedere procedura de obținere a certificatului, a faptului că acesta atestă că a fost respectată autorizația de construire și documentația tehnică, eliberarea acestui document asigură că au fost respectate toate normele de siguranță și calitate la edificarea clădirii.
- Acces la utilități: la obținerea certificatului de atestare a edificării clădirii este necesară depunerea proceselor verbale de punere în funcțiune a utilităților, iar prin eliberarea acestuia se confirmă așadar că există utilități funcționale în clădire și mai departe că pot fi încheiate contracte de furnizare electricitate, gaz, apă sau canalizare.
- Atestare performanță energetică: obținerea certificatului energetic pentru clădire este o etapă esențială în procedura de atestare a edificării clădirii.
Obligațiile legale ale proprietarului, siguranța proprietății, flexibilitate tranzacțională
Un apartament într-un bloc nou sau o casă terminată capătă valoare deplină când există dovada edificării și intabularea.
Cu acest document:
- poți întocmi contractul de vânzare-cumpărare sau de închiriere;
- poți depune dosarul de analiză la bancă pentru a obține o finanțare (credit ipotecar/imobiliar);
- poți încheia polițe de asigurare și contracte de utilități;
- poți constitui asociația de proprietari.
Certificatul îți oferă:
- Certitudine juridică și transparență: certificatul confirmă că imobilul a fost edificat în conformitate cu autorizația de construire, oferind siguranță juridică proprietarului, cumpărătorului și altor părți implicate în tranzacții.
- Acces la tranzacționare: permite încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, contractelor de închiriere sau alte tipuri de acte juridice de transfer a dreptului de proprietate/folosință, transformând construcția într-un activ comercializabil.
- Eligibilitate pentru finanțare: având în vedere că pentru clădirile noi este obligatoriu acest certificat, doar cele pentru care a fost eliberat pot fi analizate de bănci în vederea obținerii unui credit ipotecar sau imobiliar, fiind considerate imobile finalizate.
- Intabulare în Cartea Funciară: documentul este premisa obligatorie pentru intabulare, după cum este specificat și în lege, consolidând dreptul de proprietate și facilitând ulterior orice operațiune juridică.
- Acces la servicii esențiale: în baza certificatului se pot încheia contracte de utilități (energie electrică, gaze, apă) și asigurări de locuință, aspecte imposibile în lipsa acestuia.
- Valoare de piață și lichiditate crescute: o clădire cu situație juridică clară și documentație completă este semnificativ mai atractivă pentru cumpărători, investitori și instituții financiare.
ROKMAN mizează exact pe această claritate: proiectare integrată, execuție controlată și documentație riguroasă care se traduce în confort zilnic, facturi predictibile și o investiție care își păstrează valoarea în timp.
Care sunt pașii până la emiterea certificatului de atestare a edificării clădirii și cine îl emite
Procesul de construire a unei clădiri este structurat în mai multe etape distincte, fiecare cu o importanță majoră în validarea și legalizarea edificiului:
- Etapa preliminară: presupune obținerea certificatului de urbanism și a avizelor/acordurilor solicitate prin acesta, întocmirea și verificarea documentației tehnice, urmată de depunerea cererii pentru emiterea autorizației de construire.
- Etapa de execuție: se realizează în baza autorizației de construire și cuprinde execuția propriu-zisă a lucrărilor: structura clădirii, instalațiile, finisajele și toate componentele tehnice aferente.
- Etapa recepției: întrunirea comisiei de recepție la terminarea lucrărilor, obținerea certificatului de atestare a edificării și înregistrarea construcției pe rolul fiscal al proprietarului.
- Etapa finală: constă în intabularea construcției pe baza certificatului de edificare, a certificatului fiscal și a autorizației de construire. În cazul clădirilor de locuințe colective (blocuri), se realizează și apartamentarea în evidențele cadastrale și, ulterior, în Cartea Funciară, cu emiterea extraselor individuale pentru fiecare unitate (apartament, boxă, loc de parcare etc.).
Ce va verifica proprietarul sau cumpărătorul
Pentru proprietar (adică pentru cel care edifică construcția), cunoașterea și parcurgerea tuturor etapelor legale până la intabulare este o obligație. Pentru cumpărător, verificarea devine o garanție de siguranță a investiției.
I. Dacă clădirea este finalizată, se va verifica:
- Existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, care confirmă că imobilul a fost verificat și acceptat de comisia de recepție;
- Existența certificatului de atestare a edificării construcției, documentul care confirmă că lucrările au fost executate conform autorizației de construire;
- Existența certificatului de performanță energetică, care arată gradul de eficiență energetică al clădirii;
- Intabularea dreptului de proprietate în Cartea Funciară – condiție esențială pentru o vânzare valabilă și sigură;
- Verificarea că datele din cartea funciară corespund situației reale (suprafețe, adresă, compartimentare etc.).
II. Dacă locuința se achiziționează în stadiul de proiect (construcție în curs), se va verifica:
- Existența autorizației de construire emisă de Primărie;
- Corectitudinea actului de proprietate asupra terenului (cumpărătorul poate solicita chiar el un extras de Carte Funciară actualizat, online, de pe platforma ANCPI);
- Stadiului actual al lucrărilor și a termenului estimat de finalizare;
- Obținerea de către dezvoltator a avizelor și acordurilor tehnice (urbanism, utilități, mediu etc.).
În proiectele ROKMAN, toate aceste elemente sunt livrate complet și verificabil – de la autorizația de construire până la certificatul de edificare și intabulare – pentru ca fiecare cumpărător să aibă certitudinea că achiziționează o proprietate sigură, conformă și cu valoare reală pe piață.
Întrebări frecvente
Cât durează eliberarea certificatului de atestare a edificării?
Durata variază în funcție de complexitatea construcției și de volumul de lucru al autorității locale, însă în general termenul este de aproximativ 30 de zile lucrătoare de la depunerea documentației complete.
Cât durează intabularea după obținerea certificatului?
După emiterea certificatului, se trece la etapa de intabulare. Înainte de înscrierea în Cartea Funciară, se solicită certificatul fiscal al imobilului, care confirmă înregistrarea la rolul fiscal al proprietarului.
Pentru blocurile de locuințe, procesul include și apartamentarea – adică împărțirea imobilului în unități distincte (apartamente, boxe, locuri de parcare etc.) – urmată de emiterea extraselor de Carte Funciară individuale pentru fiecare unitate.
Durata totală pentru intabulare și apartamentare variază, în general, între 2 și 4 săptămâni, în funcție de complexitate și volumul de lucru al OCPI.
Ce se întâmplă dacă certificatul de edificare nu este obținut sau este întârziat?
Fără acest document, construcția nu este recunoscută ca finalizată legal, ceea ce blochează vânzarea, intabularea, accesul la finanțare bancară și încheierea contractelor de utilități. Întârzierea obținerii certificatului prelungește implicit toate aceste proceduri.
De ce este esențial certificatul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare?
Pentru că doar o construcție edificată legal poate fi intabulată și transmisă ca proprietate. În absența certificatului, vânzarea nu poate fi înregistrată în Cartea Funciară, deci nu are efect juridic deplin.
Poate fi vândut un apartament într-un bloc fără certificat de edificare?
Teoretic nu. Practic, blocul trebuie să aibă certificatul emis înainte de apartamentare, altfel nu pot fi eliberate extrase de Carte Funciară individuale pentru fiecare unitate locativă.
Ce legătură există între certificatul de edificare și certificatul de performanță energetică sau raportul nZEB?
Ambele sunt documente obligatorii în dosarul de eliberare a certificatului de edificare. Ele atestă conformitatea clădirii cu standardele de eficiență energetică și sustenabilitate, condiții esențiale pentru validarea finală a construcției.
